Firmenimmobilien – alles andere als Nebensache In der Bilanz gehören die betriebseigenen Immobilien zu den grossen Aktivposten, für eine ertragseffiziente Bewirtschaftung fehlt aber oft die Expertise. Die Luzerner Kantonalbank berät Unternehmer von der Bestandesaufnahme bis zur Cashflow-Planung.
In der Bilanz gehören die betriebseigenen Immobilien zu den grossen Aktivposten, für eine ertragseffiziente Bewirtschaftung fehlt aber oft die Expertise. Die Luzerner Kantonalbank berät Unternehmer von der Bestandesaufnahme bis zur Cashflow-Planung.
Die Nachricht sorgte schweizweit für Aufsehen: Der Backwarenhersteller Hug übernimmt Wernli, den Hersteller der beliebten Biskuits «Choco Petit Beurre». Das Luzerner Familienunternehmen kam damit in den Besitz eines Fabrikareals von mehr als 21 000 Quadratmetern im solothurnischen Trimbach. «Für uns», sagt Markus Schröter, CFO von Hug, «stellte sich die strategische Frage, wie die beiden Produktionsstandorte künftig bewirtschaftet werden sollten.»
So wie Hug geht es unzähligen Firmen landauf, landab: Entscheide im Kerngeschäft haben Auswirkungen auf Bestand und Nutzung des betrieblichen Immobilienparks. Ursache sind keineswegs immer betriebliche Akquisitionen oder Verkäufe. So reduzierte die Einführung des Home-Office während der Pandemie vielerorts den Büroflächenbedarf. Ein anderes Beispiel ist das Thema Nachhaltigkeit: Es kann notwendig werden, ökologisch neu zu bauen oder Bestandsimmobilien energetisch zu sanieren.
Ausgelastet mit dem Kerngeschäft
Unter bilanztechnischen Gesichtspunkten sind firmeneigene Immobilien sehr kapital- und kostenintensiv; gross sind entsprechend auch die kommerziellen Potenziale. Die Erfahrungen der Luzerner Kantonalbank (LUKB) zeigen jedoch, dass es oft an der nötigen Managementaufmerksamkeit fehlt. Die Unternehmerinnen und Unternehmer sind im Kerngeschäft mehr als ausgelastet.
Das ist mit ein Grund, weshalb die LUKB ihr Angebot für Firmen mit eigenen Immobilien markant ausbaut. Aktuell stehen zehn Expertinnen und Experten für die immobilienbezogene Beratung zur Verfügung.
In der Bestandsaufnahme am Objekt geht es um die Abklärung des baulichen Zustands der Immobilie oder etwa um das Potenzial einer energetischen Sanierung. Unter das Überthema Nutzung fallen Fragen zur künftigen optimalen Verwendung und Auslastung der Immobilie. Und schliesslich geht es um den Standort der Liegenschaft; um die Entwicklung der umliegenden Areale, die lokale Zonenordnung und die Trends auf dem örtlichen Immobilienmarkt.
Liegen sämtliche Detailanalysen vor, kommt der Eigentümer- und Unternehmensstrategie eine entscheidende Rolle zu. Denn von der unternehmerischen Vision der Besitzer hängt es ab, an welchen Standorten und wann ein Betrieb räumliche Kapazitäten braucht und wie der vorhandene Platz am effizientesten genutzt werden kann.
Das Resultat der umfassenden Beratung ist eine auf die eigenen Objekte massgeschneiderte betriebliche Immobilienstrategie. Sie enthält Massnahmen, Planung der Investitionen, Angaben zu den Kosten sowie Berechnung des zukünftigen Cashflows. Jetzt – und erst jetzt – bettet die LUKB ihre klassische Bankdienstleistung rund um die Finanzierung der Investitionen ins Lösungskonzept ein.
Über 150 Wohnungen in Planung
In Trimbach entsteht unterdessen ein neues Quartier. Die Firma Hug hatte nach eingehender Prüfung aller Varianten entschieden, das Wernli-Areal zu verkaufen. Die neuen Eigentümer nutzen das Grundstück um und planen den Bau von mehr als 150 Wohnungen.
«An unserem Stammsitz in Malters hingegen investierten wir – begleitet von der LUKB – 63 Millionen Franken in eine Produktionserweiterung», sagt Finanzchef Schröter. Das neue «backhaus» in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof ist mit einem innovativen Energiekonzept ausgestattet und setzt neue Standards in der nachhaltigen Herstellung von Dauerbackwaren.
Autor: Stefan Heggli ist Teamleiter Immobilienbank bei der Luzerner Kantonalbank (LUKB).
